De Nederlandse huizenmarkt herstelt en dat is een prima moment om structurele zwaktes aan te pakken. Bijvoorbeeld door de hypotheekrenteaftrek versneld te beperken, stelt Hendrik Oude Nijhuis.

Goed nieuws: na jaren van misère herstelt de Nederlandse huizenmarkt. Het afgelopen kwartaal werden ongeveer 50 duizend woningen verkocht en sinds 2007 was dat aantal niet zo hoog.

Hoewel er regionaal flinke verschillen zijn, herstellen de prijzen zich eveneens, inmiddels al zes kwartalen op rij.

Voor dit jaar rekent De Nederlandsche Bank (DNB) op een stijging van 2,3 procent van de gemiddelde huizenprijs. Voor komend jaar wordt op 3,7 procent gerekend en voor 2017 op een prijsstijging van 4,2 procent.

Vooral banken verdienen aan hypotheekrenteaftrek

Onze overheid spendeert jaarlijks ruim 2 miljard euro aan huursubsidie. Aan belastinginkomsten loopt de overheid ongeveer 14 miljard euro mis vanwege de hypotheekrenteaftrek. Omdat huiseigenaren gemiddeld kapitaalkrachtiger zijn dan bewoners van een sociale huurwoning wordt vanwege het grote verschil in subsidie wel gesproken over een omgekeerd ‘Robin Hood’-effect.

Maar dat is eigenlijk niet helemaal terecht. Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is immers verdisconteerd in de huizenprijs. Een starter schiet er nauwelijks iets mee op: tegenover het belastingvoordeel staat immers een extra hoge huizenprijs, waarvoor méér geleend moet worden. Zonder hypotheekrenteaftrek zouden woningen in Nederland een stuk goedkoper zijn.

Wie profiteert wel van de hypotheekrenteaftrek? Vooral de banken. Door de hoge huizenprijzen - mede een gevolg van de hypotheekrenteaftrek - wordt vrijwel iedereen die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft gedwongen zich heel diep in de schulden te steken.

Lage rente stimulans huizenmarkt

Dat het met name banken zijn die indirect profiteren van overheidssubsidie op (hypotheek)schulden is op z'n minst zuur te noemen. Banken speelden eerder een grote rol in het ontstaan van de kredietcrisis en wentelden miljardenverliezen op de belastingbetaler af. Dat kunststukje werd met de eurocrisis in grote lijnen herhaald.

Door de eurocrisis – ik denk dat we daar voorlopig niet vanaf zijn - zit Nederland opgescheept met extreem lage renteniveaus. Dat vormt een sterke stimulans voor onze huizenmarkt: zoals aangegeven ziet DNB de huizenprijzen in Nederland de komende drie jaar in totaal meer dan 10 procent stijgen.

De gunstige vooruitzichten vormen een uitgelezen kans om de Nederlandse huizenmarkt structureel te versterken. En ik ben niet de enige die zo denkt.

Beperk maximale hypotheek

Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) wijst vanwege de torenhoge schulden bij Nederlandse huishoudens op het beperken van de 'loan to income'-ratio. Gedachte is dat er bij een bepaald inkomen eenvoudigweg minder geleend mag worden voor een hypotheek. Dat verkleint de kans op problemen wanneer dat inkomen om wat voor reden dan ook onder druk zou komen.

DNB (De Nederlandsche Bank) wijst met name op lagere 'loan to value'-ratio's. Dus minder lenen ten opzichte van de veronderstelde waarde van het onderpand. Ten opzichte van die waarde mag in Nederland nu nog 103 procent geleend worden en dat percentage wordt tot 2018 verlaagd tot 100 procent. Maar vergeleken met vrijwel ieder ander land is dat nog steeds een extreem percentage.

Partijen als het IMF (Internationaal Monetair Fonds), de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en DNB zien de 'loan to value'-ratio het liefst beperkt tot 80 procent of maximaal 90 procent van de waarde van het onderpand. Dit voorkomt dat starters gelijk onder water komen te staan wanneer de huizenprijs ook maar enkele procenten daalt.

Kans om huizenmarkt gezonder te maken

De prijsstijgingen die voor de komende jaren worden voorzien bieden een uitgelezen kans onze huizenmarkt met aangescherpt beleid structureel te versterken, zonder dat daardoor de nominale huizenprijzen hoeven te dalen.

De hypotheekrenteaftrek kan bijvoorbeeld versneld worden afgebouwd en de 'loan to income'- en de 'loan to value'-ratio's kunnen worden aangescherpt. Dat voorkomt problemen in de toekomst vanwege de enorme private schuldenberg in Nederland (deze bedraagt momenteel maar liefst 230 procent van ons nationaal inkomen).

Maar politici (en banken) zien daar weinig in. Zij zien de huizenbubbel kennelijk graag opnieuw opgeblazen en willen niet verder gaan dan de huidige, extreem trage beperking van hypotheekrenteaftrek. Voor starters op de woningmarkt is het daardoor onvermijdelijk zich heel diep in de schulden te steken. Zij worden zo goed beschouwd een soort Griekenland in het klein.

Oeps! We konden je formulier niet vinden.

Hendrik Oude Nijhuis heeft zich jarenlang verdiept in de strategieën van ‘s werelds beste beleggers. Zijn bestseller over Warren Buffett is gratis beschikbaar. Deze column is niet bedoeld als individueel advies tot het doen van beleggingen.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl